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中弘成京城最惨房企,房企资金链或紧缩

文章作者:房产 上传时间:2019-11-22

去年年底今年年初,一位知情人士向安家融媒透露,中弘股份子公司在海南三亚的项目涉嫌违法售卖,多迹象显示三亚鹿回头旅游区开发有限公司(以下简称三亚鹿回头公司)违规销售法院已查封房屋。“冒险”销售的另一边,中弘股份也不断爆出偿还债务及利息违约的消息,内部也迎来一大波“离职潮”。据了解,中弘股份近两年加码旅游地产,其扩张力度也很大,通过并购完成了对多家公司的控股权,但背后却是问题重重。据一位从该公司离职的知情人士透露,其内部正经历风雨飘摇的“离职潮”,人事关系动荡,包括总裁崔崴在内的高管和员工相继离职,“只能说是问题很多”。

万科总裁郁亮在日前举办的亚布力论坛上对万科架构转型做了进一步说明。郁亮表示,除了底层的事件合伙人,近两年万科还为其事业合伙人制度搭建了中间层的项目跟投以及上层的持股计划。

风险 政策收紧 房企资金成本增加

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在宣布2800亿目标的同时,“没刻意想当老大”的绿地更注重竞争力增强。据悉,在考核机制上,绿地在年度考核中增加项目利润考核,在季度考核中引入现金回笼指标,考核激励机制更加注重企业发展的质量和效益。

在发债规模飙升的同时,银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年,上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%,除一月份小幅低于去年同期外,其余月份较去年均有较大增幅。其中,房地产开发资金来源中,个人按揭贷款迅猛攀升,2016年2月至5月,同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

遭遇调控,本就资金链紧张,这下更是雪上加霜。

春节假期刚过,一则房企裁员的消息在网上引发关注,这一次主角不是某个中小房企,而是房企龙头万科,近日,一篇题为《万科正在进行一场意图深远的大裁员》的文章疯传朋友圈,万科官微“万科周刊”针对这个传闻调侃回应:“胡诌”。

也有消息称,某股份商业银行近期明确对于2015年三季度后拿地且成本过高的项目原则上不介入。此外,对于全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%。

在各种收购及腾挪转移中,中弘集团的资金隐忧早已显现。

上一次房企面临裁员、降薪困境还是在2008年,2008年,面对调控和资金压力,在“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下,收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。

在信托业务方面,数据显示,2016年上半年,房地产信托成立342只,信托规模731亿元,相比2015年同期,成立数量下降15.78%,但规模小幅上升5.39%。

由于过去市场宽松,很多开发商大肆发债,而2018年下半年将成为国内各大品牌房企的集中偿债期,自有资金相当紧缺,大家都开始加速去化。如果一些房企的周转出了问题,那么资金压力就更不用说了。

虽然,万科官方微信迅速进行了否认。然而,“裁员门”折射出市场对今年房地产形势焦虑心态,在告别“黄金十年”之后,行业利润下滑已经成为房地产行业面临的窘境,随着未来盈利预期有可能继续走低,房企加速转型已经在2015年迫在眉睫,战略变化带来的部门、人员调整将成常态。

对此,广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示,商品房成交市场持续活跃,开发商在重点区域补库存意愿较强,配合资金成本端处于历史低位的状况,房企对于融资需求逐步走强。同时,上半年货币政策持续宽松,而整个市场缺乏可投的优质资产,导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场,使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

所以,当中弘股票跌到如今不足1元时被媒体评论为京城最惨地产商。根据中弘方面8月20号的发布的《未能清偿到期债务的公告》:截止今年8月9号,中弘逾期债务本息合计金额已达500多亿,全部为借款。

克而瑞信息集团首席执行官丁祖昱表示,企业到了一定规模之后利润率反而下降,这是中国房地产市场的发展趋向,一方面土地成本越来越高,另一方面竞争越来越激烈,房地产企业不可能再获取高额利润。

在活跃的融资活动下,房企再度扩大自己的融资形式。据乐加栋介绍,仅2016年单月,其他债权融资规模达307.06亿元,同比大幅增长512%,创下2014年以来单月债权融资规模新高。其中,碧桂园向境内合格投资者发行本金额为48亿元和14.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券,募集资金主要用于集团日常营运。此外,首开股份董事会通过注册发行资产支持票据的议案,拟非公开发行金额不超过12亿元、期限不超过10年的资产支持票据。

说到中弘资金链紧张,其实已经历史久远了,安家融媒记得2012年时就有不少媒体报道过,中国经济网报道,中弘股份在公布2012年一季报的同时,又连发三份投资收购公告。而在此前的一个月内,公司已经在北京平谷区和云南西双版纳签下了2个巨额投资项目,总投资金额合计高达250亿元。对此,有业内人士担心,中弘地产短期内四处投资,且投资金额巨大,很可能导致公司资金链的断裂。

本轮调整不同以往

除渠道收紧外,资金成本也在上升。2016年5月份,A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点,增幅为17%。观察今年1月至5月公司债的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着,目前上市房企的直接融资成本正在加大。

实际上,现在的一些房企更理性了,多处曝出土地流拍现象,由此可见,过去高价争地王的开发商压力将会更大。监管层直指违规资金流入楼市,房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限。这对开发来说是莫大的考验。

万科官方微信“万科周刊”于3月 2日进行了回应,回应内容只有两个字:“胡诌!”万科董秘谭华杰则对传闻中的部分内容进一步解释:“万科并没有进行所谓的大裁员计划,这一点是肯定的。另 外,城市公司正在裁员的说法也是不负责任的,万科自从去年开始推行事业合伙人制度后,集团总部确定了政策思路,各地公司会根据自身实际情况进行人员或组织 结构的调整,以适应新的转型需要。传闻所称的种种内容均属猜测。”

2016年宽松的货币政策,给房地产市场带来了一片生机,成交市场持续活跃,库存明显下行。在此背景下,重点房企补库存意愿增强,催生大量融资诉求,在供需两旺中,多方资金进入房地产市场。

据统计,2018年上半年房企成功发行的债券项目金额共计2716亿元,这一数字不及2017年房企融资总额10864亿元的三分之一。这些搁浅的债券揭示了对房企金融管控的强化,房企国内融资难度增大。

春节过后,地产龙头万科再次成为各界关注的焦点企业。这篇文章称,万科集团为了提升利润,正在展开组织架构变革,万科正在着手内部瘦身,北京万科和深圳 万科提高了员工淘汰率,同时扩大外包业务。人力资源、行政管理、甚至部分财务业务均被视为可外包业务,成为此次精简的重点部门,而房企的核心部门营销部也 在裁员。

在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下,近来多方开始加码对房企的融资和拿地限制,房企的银根或将被收紧,房企通过融资募集资金的难度加大,所得资金的用途范围变窄,融资成本也在上升。

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降薪成为普遍选择,据悉,为了节省成本,不少龙头企业非核心部门年薪都已连续多年下降。此前每年都会有的年终奖也不再发放。一份《2014——2015年企业年终奖特别调研报告》显示:以往稳坐前三的房地产行业则跌落至第六名,部分房企因年度销售目标未完成,遭遇年终奖缩水问题。

数据显示,房企负债额大幅增加。2015年,65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元,平均有息负债为496.94亿元。其中,恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元,万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

2017年界面新闻报道称,被称为“北京最难卖自住房”的中弘·由山由谷项目,正面临新的危机。自商办类项目限售停贷政策出台后,中弘股份位于北京平谷的由山由谷与御马坊两大项目遭遇了大面积退房。从本质上来看,作为一种变现融资行为的售后包租背后,往往折射的是开发商本身的资金链问题。

利润率下降成常态

值得一提的是,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着,在短短一个月内,景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。然而,景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态,负债率高达83.59%。

安家融媒无数次提醒过,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,这两年的市场大相径庭,很多炒房者已经赚了盆满钵满,很多人也纷纷抛售退场,避免被套牢,加上房子回归居住属性后,一切围绕房子是用来住的发展租赁住房等政策让炒房者更加没有了空间。尽管如此,依然有人沉浸在炒房的快感中,也有不少开发商仍然拿地热情不减。

万科裁员风波只是近期房企出现的各种窘境之一,随着2014年行业整体疲软,房企已经开始通过降薪、转型应对严峻的市场形势。在这一轮裁员、降薪的背后,多少也折射出房地产行业的寒意。

对此,业内人士指出,上半年货币流动性持续宽松,但整体市场缺乏可投优质资产,以至大规模的资金借道进入房地产市场,地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下,房企获得了大量资金,负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下,房企融资渠道或将大幅收窄,房企资金链面临紧缩,高杠杆下的资金风险将显现。

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此外,随着项目收缩,企业转型,房企对于区域人员架构和区域调整已经从去年年底进行,并在人事上有所体现。一些中小企业裁员从年初已经开始进行。有消息称,春节后某知名房企在华东某城市公司计划裁员40%。整个集团从上到下也会有裁员计划。

同时,房地产信托集中到期。根据用益信托网统计,2016年将继续处于房地产行业信托到期兑付高峰,兑付规模高达2248.05亿元,其中,6月份有101只房地产信托到期,到期规模187.59亿元,单月兑付规模环比5月上升15.03%。根据统计,预计7月份共有94只房地产信托到期,到期规模为191.12亿元。

一语成谶,中弘最终还是没有摆脱资金链漩涡,在大肆盲目扩张行为中沉沦。

宏观经济走势下行,经营环境持续恶化,房企躺着就能把钱挣了的日子一去不返,如何实现业绩、利润的持续增长困扰着各大房企。

在此背景下,房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示,2015年,云南城投净负债率为434%,同比上升89个百分点;绿地集团净负债率达384%,同比上涨51%;恒大净负债率达261%,同比上涨72%,考虑到永久债券净负债率则更是高达409%。

据AI财经社报道,中弘股份成为一只名副其实的“仙股”。8月21日,中弘股份收盘报价为0.81元/股,从18年前,最高的37.66元/股,跌到如今不足1元。中弘股份8月17日发布公告称:由于资金紧张,公司在建地产项目基本上都处于停工状态,且已有大量的债务本息逾期和诉讼(仲裁)事项未能解决,公司主营房地产业务面临困境。

上海易居研究院研究员严跃进表示,不同企业的转型,关键要做一个匹配度监测。如果企业规模过小,而涉足一些新行业,那么就需要考虑资金流稳定性的问题。 如果没有资金支撑,那么主动甩卖股权是一个相对较好的策略。而企业规模处于中型的房企,未来在城市扩展上还需要加大力度,同时拓宽融资渠道也是比较关键的 一点。而大型房企从维持目前一个盈利水平的角度看,会采取“撤资”的方式,比如说涉足非房领域,其目标在于构建一个全产业链的经营模式。

在资金的追捧下,2016年的土地市场再度爆发。中原地产研究中心统计数据显示,截至7月28日,全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗;其中,溢价率超过100%的“地王”合计128宗,溢价率超过50%的更是多达189宗。而在2015年同期,单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗,其中溢价率超过100%的仅5宗,超过50%的也只有29宗。这意味着,同比溢价率超过100%的土地总数大幅上涨了24倍。

但是很多开发商没有看明白,觉得今年上半年业绩不错,于是盲目上调业绩目标,对于一些大企业可能丰收在望还可以理解,但是一些不明就里的中小房企也跟风可能就有点自不量力了。现在最重要的是把房子卖出去,不要囤房子。中小房企倒闭潮才刚开始,已有越来越多迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业。

两字回应传言

扩张 负债豪赌 土地市场成交活跃

据了解,王永红的发家史颇为传奇。在中弘鼎盛时期,王永红开发的北京朝阳常营的商住房项目,因CBD东扩地价翻了10倍。凭借“北京像素”小区的售卖,王永红一口气赚了50多亿元。期间还运作着当时除王府井外最长的商业街以及其他房产项目。

“2008年,受整个宏观经济疲软的影响,房地产市场也明显降温,房企经营业绩也在下滑。所以出现裁员的根本原因在于整个市场基本面比较糟糕。而 2015年年初部分企业裁员的做法,则反映了房企的另一种尴尬。”上海易居研究院研究员严跃进认为,在2008年的那次裁员背景中,房地产暴利的模式本质 上还没有改变,这决定了能够熬过市场低谷的企业依然有较大的发展空间。而到了2015年房地产暴利特征开始褪色,各类新问题不断出现,如企业集中度不断提 高,房企主动转型的力度不断加大。

证监会日前召开会议要求,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向;不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。同时,证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出,如购买原材料和员工支出,用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

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热潮 资金追捧 房企融资规模飙升

当时,还有中弘工作人员与安家融媒联系质问,知情人士到底是谁。不成想,没过几个月,所有的透露成了真相。8月23日,中国之声报道,海南三亚的明星楼盘——半山半岛及半岛蓝湾两个项目中,有2700多套房屋突然遭法院查封,甚至部分房产已被查封,却仍被开发商出售一事。三亚市半山半岛项目及半岛蓝湾的开发企业,均隶属于中弘股份有限公司。三亚市方面对中国之声回应:已对开发商销售行为刑事立案,同时将在法律框架下寻求解决方案。

此外,现阶段房地产市场冲高回落现象明显,房企资金风险陡增。中金研究中心表示,预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点,提前进入下行阶段,四季度更是会随着新房供应的增加,迎来供过于求状态,同时警惕因宏观经济超预期下行,流动性回收超预期风险。

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而促使房企不惜代价拿地的主要动力则是房地产市场的回暖。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,已有76家房企公布上半年业绩预告,除22家业绩指标有所下调外,其余全部上涨或平稳。其中,利润预增企业27家,扭亏企业16家,续亏企业11家。

长江商报报道,10年激进并购扩张,让江西宜春商人、中弘股份实控人王永红如今深陷债务漩涡。今年以来,中弘股份负面消息缠身,控股股东股份被司法轮候冻结、海南如意岛项目被暂停施工、年报被出具保留意见审计报告……此前,公司将26.38亿元募投资金挪作流动资金,至今未能归还。

“哪怕再贵也要抢。”在全联房地产商会秘书长宁高伟看来,房企这种“先占坑”的行为可谓用时间换空间,而解套的机会就在于房价继续上涨,间接造成企业负债率居高不下。

2016年楼市的爆发性开局超出了所有人的预想,同时,在房企非理性的推动下,土地市场再度创造了历史。究其原因,便是利好政策下带来的预期影响,以及货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了支持空间。

WIND资讯数据显示,截至8月1日,2016年房地产业发债816只,发债总额7588.12亿元,是除金融业外发债最多的行业,较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中,仅7月发债支数就达125只。

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