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美国房价泡沫为何破灭,刚性泡沫也有破灭的一

文章作者:房产 上传时间:2019-10-10

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没错,选择刺破房地产的泡沫是政府主动的选择,这样的举措和日本非常相似。因为常春藤名校出身的他们非常清楚高昂的房价意味着什么,又能给社会带来什么。

从1998年开始,中国取消了福利分房,取而代之的是商品房政策,商品房政策是主要学习新加坡、香港,客观讲对中国近二十年前的经济发展是起到了关键性的作用,同时也改善了一部分人的居住环境,只是,这样的拿来主义可惜只拿了其中一部分,真正的核心和精髓却置之不理。新加坡、香港的商品房政策是建立在成熟的经济适用房、廉租房制度的基础上,确保了一般民众居者有其房,利用土地资源的稀缺性、有限性,在保障穷人花很少的钱能住在经适房、廉租房的基础上,让富人多花钱能住上好房子,富人住好房多支付的部分由政府统筹补偿给穷人,让穷人少花钱也有房子住。二者相得益彰,穷人、富人、政府三赢,各得其所,同时还可以利用商品房较好地推动社会经济的发展。即便这样,香港也因为投机过热出现过房产危机,由于与本文无关,不多述。

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在房价暴涨的预期和在利益的驱使下,一些金融机构将大量收益高风险高的次级住房抵押贷款发放给信用评级很低的贷款人,进一步催长了房地产泡沫。

开发商和抄房客和投机者基于商人的趋利性,希望房价增长并无可厚非,当然,也别指望那些企业家有多少社会责任感。地方政府基于上述的原因,自然也是支持房价稳步上涨。中央政府一方面希望房价涨,因为可以带动和稳定中国经济发展,比如当年的顺利保八。另一方面,房价过快畸形的增长风险高危害大,老百姓也深有怨言,因此,中央政府对房价的态度总是很矛盾很暧昧,N+1次“国N条”用一句话总结,就是“抵制房价的增长”,看似要降房价,其实不然,人家说得很明白了,增长是要的,只是不要那么快,心脏受不了,所以要抑制,抑制而已,不是要降房价,中国的老百姓总是很容易一厢情愿。

8月26日在北京科技大学体育馆,某财经媒体的活动上,房产投资领域的“教主”欧成效说中国的楼市泡沫是刚性的,不同于其他的泡沫,在我面对P2P跑路、信用租房变贷款等问题的时候,房价这个东西一直很坚挺,很刚性!

更为严重的是,随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域,银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量,致使全球主要金融市场隐约显出流动性不足危机。9日,在法国巴黎银行宣布暂停旗下三只基金的交易后,投资者对信贷市场的担忧加剧,导致欧洲和美国股市大幅下跌。其中,纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387.18点,收于13270.68点,跌幅为2.83%。

于是,当今中国便形成了一种怪现象,尽管大家都一致认为房价高得无谱,可是除了没房没有话语权的那些人,真心希望房价降下来的人不多,政府为经济稳定不希望房价降,有房的人怕资产贬值也不希望房价降,你好我好大家好,居然在短期内又形成了高房价乌托邦,这样的好日子是要建立在一个前提,就是房价无限涨,起码涨幅高于银行同期利息。

还有大量的农村青年,新一代农村青年很少有人会继续和土地打交道了,都走进城市进行务工,无论是进厂,还是做服务业,或者自己做生意,都将会使得这些人心理发生改变,不在执着于农村的一模三方地,更多的则是考虑如何进行在城市中购房安家,最不济也是得回到自己家乡小城市购房。

因为房价太高了。

几年前,和朋友们在讨论中国的房价,他们让我预测房价的走向,我说,中国的房价是没法预测的,因为我们无法预测中国的房产政策,中国房产政策的夸张、离谱远远超乎我的想像力。房价的最终走向是要看政府和市场“博弈”的结果,只不过,既然已经错过了2008年房市软着陆的最佳时机,再怎么斗,结果都是两败俱伤,只是,市场最终会证明谁才是真正的主导者!是的,再结实再美丽的泡沫,终究是泡沫,哪怕吹泡沫的人再伟大,也总要破灭的。如果非要给个时间,三年开跌,五年见底。

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

当年次级贷款诞生之后,美国经济也是在房地产行业的爆发式增长之后出现了非常良好的上扬。但随着经济的不断运行,尤其是各种商品不断涨价的背景下,美联储,也就是美国的央行,察觉到了市场上所面临的通货膨胀的压力,于是就决定启动加息来为市场降降温,好让房地产等商品的价格不要冲得那么猛。

地方政府原来也不穷 ,上世纪九十年代,由于国企改革等一系列问题,中央政府没钱,于是,就采取分税制,国地税分开,把税收分成调了个,由原来地方占大头变成了地方占小头,从此,地方政府便过上了穷日子。分税制的做法也不仅仅我们中国,在一些联邦国家也有这么做,只不过,那都是在法治意义下,而对于中国,地方政府几乎没有话语权,只有服从和委屈的分。分税后,中央政府拿走了税收的大头,越来越富有。地方政府过久了穷日子,突然靠房产政策能卖地收税过上日子,不紧紧抓上手上才怪?于是,为了确保房地产的顺利开发,为了征地,地方政府可以说是使出了浑身解数,征不下来就强拆,有地方官员甚至讲出了“没有拆迁,就没有新中国”,然而,中间多少居民泪?自焚抗拆的事时有发生,政府形像大大受损了,可是也阻挡不住房地产过度开发的步伐。中央政府自然也知道,还是一样地睁一只眼闭一只眼,日子总要过的。

为什么房价难以撼动?

10年前,美国房地产走向了几近极度繁荣的顶峰上,可是,立即又跌入极度萧条之中,房产平台上,哀声遍野,被投资者、房产商和金融机构不断往里吹气的房地产市场,泡沫破裂了,并引发了美国的金融危机,后来,业界和有识之士经过分析和思考认识到,当时的金融创新走出的不成熟步伐和次贷危机的发生,虽然对房地产泡沫的破灭有非常重要的影响,但是,当时房地产市场本身所存在的问题是最直接的原因。

3、还有哪些人希望房价涨

年轻人结婚更是离不开房子,大多丈母娘都要求有房,因为从买房到拿房,要几年的时间,算上装修时间就不得了啦,所以早点买房才能早点住进去。

任何一个国家房地产业都是和信贷联系在一起的,开发商需要银行贷款来开发买地,付给工程商施工费,购进建材,买房者需要利用银行资金贷款支付房款,购买住房去。10年前,美国的管理机构对银行监管不严,导致零首付购买房屋,出现了大量的基于住房的金融衍生品,同时银行给大量的穷人放款购房,这些人创造财富的能力较差,遇到失业,就无法按期归还银行房贷了,造成了大量坏账的产生,危害了整个国家的金融安全,造成了雷曼兄弟的破产。

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由于担心经济过热,2005年至2006年6月,美联储连续17次加息,将联储基金利率从1%提升到5.25%。利率的不断上升,一方面增加了新购房者的成本,购房需求下降;另一方面使已购房者的负担不断加重。由于利率的提高,住房抵押贷款借债人的月供大幅增加,80%的次级抵押贷款借款人的月供在不到半年时间里上升了30~50%,违约大面积出现。还不起房贷,房子便会由银行收回,进行拍卖,增加了市场供给。次级贷款违约率的上升还使得贷款机构不得不紧缩信贷。在这些因素的影响下,美国房价开始下跌。房价的下跌又加剧了违约率上升,房价下跌使得借款人的住房净值变为负值,借款人便会放弃房产,银行回收再拍卖,又加剧了房价的下跌。如此循环,房地产泡沫最终破灭。

中国房价太高,这观点我想全国除了任志强没有人会反对。在中国这样一个低收入低保障低福利(简称三低)又不缺土地资源的社会环境下为何会酿成高房价值得深思,我们经常很简单地把高房价归咎于开发商与炒房客,其实,政府难逃其责:

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高房价不仅会降低居民的消费意愿,也会对于企业的发展造成不可估量的打击,对于科技创新、人才稳定也会造成不小的伤害

2、政府为什么那么急?分税→地方政府没钱→土地财政

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

(4)美国政府没有建立有效监控房地产市场和银行等金融机构的风险预警系统,金融体系中存在监管缺失。当然和美国体制有关:银行等金融机构是私有制,政府无权监管。土地永久性产权也是私有制,土地的主人想什么时侯卖地和卖什么价政府无权干涉。

                                                                               二O一四年五月十日八哥于东山

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全球“次级抵押贷款危机”,由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

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所以题主说的是为什么会破灭,有两点,第一,房价实在太高了,第二,很多人的收入出现问题了,也就是工作没了,收入也没了。

然而,还有很重要的一部分人希望房价增长, 那就是有房的民众,特别是那些新买房解决钢需的那些人,他们几代人积攒了大半辈子,省吃俭用,东拼西凑,好不容易付了首付买了套房子,还欠银行一屁股债,得当一辈子房奴,房价一降,房子的价值还不值银行贷款,成了负翁,几代人都为别人白活了,让他们情何以堪?因此,他们是当今中国最可怜的人!每次降价总有人去砸售楼处,虽然可恨,却是可以理解和同情。可是这么一砸,房价要回归理性就更难了。

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(下图为2008年前后美国加州的房价走势图)

一、中国的房价为什么那么高?

虽然现在无论从哪个角度看,楼市的形式都是很严峻的,但是房价并没有想象中的那样一溃千里。其实这病是不是说房价没有泡沫,这是现在这个泡沫不会破也不能破。

奇怪的是,该地区房价上涨,并非是人口增加和收入增加,比如,当时的加利福尼亚州,其房价已经数倍于全国平均值时,但是 ,当时该州民众的收入增幅,比美国其他地区要低,而人口增长率并不高。再如,旧金山半岛20世纪70年代的人口增长与全国增长的幅度大体持平,甚至有些地方还低些,然而,其房价同期却上涨了近4倍。

1、畸形的房产政策——去保障、造钢需、拉房价

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另外,还有一个重要的原因就是美联储的货币发行机制决定的。

当然地方政府官员的考核机制也助长了土地财政。目前我们的考核机制实际上还是向上负责制,你做的再好,老百姓再满意,没用,领导说你做的好才是真的好!那领导看什么,GDP是个很重要的量化指标,房地产和基础设施建设最能在知时间内拉动GDP增长,因此,地方政府官员最热心,征地拆迁建房修路,GDP大幅增长了,政绩有了,升职有了,走人,后面的事让后任的人去做吧,后任的人来了也重蹈旧辙。而经济适用房和廉租房建设对地方政府来说,非但没有什么经济效益,而且还要地方政府投钱,更重要的还会大幅降低刚需,影响当地房价的增长和销售,地方政府自然没兴趣。

还有一部分购房需求来自于改善型需求,对于有房一族,目光则聚焦在如何更换更好的房子,改善自己的居住条件,面积不够住、环境不够好、配套不够完善、教育资源不好,这些都会成为改善购房的理由。

可能影响全球经济增长

只是商品房政策和多数政策一样,一到了中国,在权力的作祟下,无不走样。我们的政府,特别是地方政府太着急了,为了快速发展商品房经济,直接把经济适用房、保障房的配套建设这基础给砍掉了。简而言言之,砍掉保障,制造钢性需求(比如结婚),任由老百姓裸身上阵与开发商相斗,结果自然可想可知,房价却像掉了线的风筝飘乎乎飙涨。因此,缺乏保障的中国房产政策如同没有地基的高楼大厦,看似雄伟壮观,实在摇摇晃晃,随时都在倾倒的危险。

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谢邀请!十年前美国房地产泡沫是由”次贷危机“引起的,贷款人无能力偿还房贷违约直至引发房地产破灭。其根源在2004年之前美国房地产繁荣时期就埋下危机的种子,过度宽松的货币政策使金融机构向不够信用等级和低收入者甚至无收入失业者提供房贷。到2006年春季开始逐步显现,2007年8月席卷整个美国,2008年引爆金融危机。导致房地产破灭有以下因素:

明知道不能这么干,可地方政府却为何一意孤行呢?很简单,为了钱!地方政府穷怕了!九十年代经历了一系列经济改革后,特别是国企改革和分税制改革,中央拿走了大部分税收,地方政府(特别是县级政府)的日子开始不好过了,后来又取消了农业税,大部分的乡镇一级政府发不出工资是常事,偌大的办公楼经常找不到几个人上班,因为大家跑去自主谋生去了,也出现过副乡镇长业余当开摩的的情况。地方政府实在没钱,行政负担又大,只好捉襟见肘地过穷日子,能熬一天算一天。实行商品房政策后,地方政府眼前一亮,原来俺们有的是宝贝——土地,大量地卖地,大量的建房,繁荣的房产交易又有大把大把的银子进入地方财政的口袋里,同时又能拉动GDP增长,好事都让地方政府占尽了,何乐而不为?

这部分人来到大城市就是为了希望通过奋斗能在城市中留下了,获得一席之地,自然不会轻易离开...

2000年后美国房价开始迅速攀升,攀升的过程当中很多人看到了投资回报和短期的一个获利的可能性。所以买房的蜂拥而至。以至于到后来即使不能够还清本金的,只要能还利息的都可以买房了。那当市场稍稍有一些风吹草动,尤其是人们对收入的预期有一些影响的时候放假的泡沫也就开始破灭了。最早发现房地产市场有问题的就是很多人没有工作机会了,他的收入不能够有预期增加的可能了。而更明显的是,市场上房子将不再好卖了。那样很多人就开始不给房子继续按揭还款了,连利息他也不愿意偿还了。不是没有钱就是转手不了。

我们的政府本来完全可以采取更加稳健的房产政策,或者照搬新加坡、香港的商品房政策也不会造成今天这样被动的局面。按要求,经济适合房和保障房的建设是与商品房的建设相配套的,要占有一定比例。然而,地方政府对经济适用房和保障房的建设一点也不感兴趣,对相关的规定也总是置若罔闻,全当耳边风,有的甚至弄虚作假,拿拆迁安置房当成保障房,应付了事。慢慢地,地方政府形成了房产政策九字经:去保障,造钢需,拉房价,个个忙得不亦乐乎。中央政府其实也了解情况,只是大家都这么做,法不责众,只好睁一只眼闭一只眼,任耳东西,房产政策便越演越畸形,泡沫就此形成了。

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(2)在房地产繁荣时期,金融机构手中持有大量房地产抵押贷款。房价上涨利率下降推动抵押贷款市场的繁荣。一旦低收入者失业无能力偿还按揭房贷,金融机构只好收房子成房东。银行和金融机构当房东后想把抵押房产变现很艰难,房地产泡沫一旦破灭就无人接盘,买涨不买跌啊!这一点美国人与中国人的心态是志同道合,英雄所见略同。

如今,又像 2008年一样,貌视又是到了一个拐点。从杭州打响降价第一枪开始,不到两个月,市场已然跌声一片,交易量直接下降,再一次考验政府的时候又来了。只是,这一次,已不容政府从容转身了!

房价难以撼动的原因有很多,首先是每年人口的流动催生了大城市的房价上涨。全国每年有近1000万的大学毕业生,这些毕业生基本上都会涌入大城市,这里面主要是一线城市和二线核心城市,很少有人愿意回到家乡的三四线小城市去。

欧美日央行紧急出手应对

还有一个关键因素就是中国的人口需求很旺盛,好的区域想要买房的人会很多,但是可交易的房屋越来越少,这样的情况下只能是房屋价格越来月贵啊,这就是为什么一调控后,短时间把购房需求抑制,过一段时间购房人数是之前的几倍后,可交易的房却越来越少,房价不涨都难的原因了。

(1)2004年之前美联储实施低利率政策,刺激了房地产发展,美国人购房热情高涨。促进房地产繁荣的同时,次级抵押贷款成了信用条件和收入达不到要求购房人的选择。

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

第一,当年的美国房地产交易市场的支付条件很多都是次级贷款,这导致了房地产在交易过程中的风险暴露非常严重。这里可以简单说说什么是次级贷款,就拿我们国家目前房地产的成交模式来看,大多数人现在买房也都是贷款买房的,每个地区或者不同的房地产公司会制定相关的首付比例。所以,我们国家目前的房地产支付模式是首付贷款制度。虽然也是贷款,但这个贷款也是有审核的,如果我们买房的这种首付贷款拿到美国去,那就是优质贷款。

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10年前,美联储希望通过加息抑制房地产泡沫和经济过热,却直接导致了房地产泡沫的破裂和金融危机的爆发。

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

原来,房地产泡沫启动的最早根源,是美国房地产市场发展的不均衡性。美国的一些区域房地产开始走进繁荣状态,房产价格开始大幅波动,房价越来越高,而一些地方房价却在低位运行,当美国全国房价在2003年至2004年间,涨幅为13%时,而密歇根州涨幅仅为4%,亚利桑那州涨幅为35%,但是,加利福尼亚州的涨幅的涨幅却数倍领先于全美。到2005年,在旧金山湾区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。

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下图为07年到17年美国曼哈顿地区的房地产价格指数:

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而自20世纪70年代开始,从加利福尼亚州沿海岸各县的土地限建和土地稀缺的消息,就广泛传播到全国各地,房地产价格在各地应声飙升,高房价的旋风越刮越大,而管理措施和限制政策而陆续出台。而限制的名目越来越多,当时在美国各地出台陆续出台如区块划分、建筑许可限制、农用地保护制度、建筑物高度限制、最小地块面积规定和遗迹保护限制等。而限制越来多,土地越稀缺,房价就升得越快,房地产业格外“繁荣”,而数倍甚至数十倍升高的房价,本来是住房需求的民众所承受不了的,但因为“缺乏管理”,房价一直在上升,就有了溢价的投资价值,所以,系列现实中,高房价仍被大多数民众所接受。

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奥地利经济学派的代表人物、斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔专门为大众撰写了一本经济学通俗读物《房地产的繁荣与萧条》就是为大众解释那一场房地产的“大崩溃”,上面的介绍就是根据书中的分析而简述的。

一个区域慢慢成熟后,大多都是刚性住房了,可交易的房屋本来就少了,大家都转向租房了,租房价格一下就大涨起来了,这个时候,很多人就会觉得还是买房划算。

(2)美国房产泡沫的破裂根本上还是上层决策者有意为之

美国房价泡沫破灭的最根本原因还是在于——“加息”,联邦基准利率的持续上行,让贷款买房者苦不堪言,也让资金密集型的地产企业高昂的拿地、建造成本问题更加突出,最终房价的持续上涨以企业和居民资金链断裂收尾,而房价的“大溃败”也促成了悲观情绪向股市的蔓延和传导,最终演变为不可挽回的悲剧。

后来,服务于房产“创新”金融工具,本来是降低购房门槛,使得低收入者或本来无力购房者,也能借助“创新”工具而加入到购房大军之中,“创新”金融产品,如零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等,成了继续推高房价的新工具,以至于出现了贷款人可以重新以新的贷款来代替旧贷款的“再融资兑现”工具出现,而但当利率重新步入上行轨道,工具开始“失灵”,贷款人违约率开始上升,之后大幅提升,而房产金融的“庞氏骗局”最后就再也骗不下去了,房产泡沫也就被刺破了。

十年前美国房价泡沫的破灭,造成了世界经济危机。又称之为美国房地产次贷危机。“房地产次级贷款”通俗一点解释就是:买房子能还得起住房贷款的是有能力购房者,而经过金融机构评估还款能力不足的,没有能力按期归还住房贷款的,通过一些金融机构取得贷款购房者,要支付更高的风险资金,这种贷款称之为次级贷。当应用次级贷款购房者无法按期归还贷款大量出现的时候,开展次级贷款的金融机构,就会出现资金链断裂,金融机构倒闭,出现一系列企业及金融机构的危机,此次美国的经济危机主要为为次贷而引起,因此称之为“次贷危机”。

正是因为决策者深刻认识到了房地产的危害,所以才会主动去刺破房产的泡沫,日本、美国都是同样如此。虽然日本随后迎来了“失落的二十年”,但是人家技术水平的发展、企业经营的不断壮大、人才队伍的不断完备都大幅度“对冲”了房价下挫后的社会影响。十八年出了十八个诺贝尔奖可不是盖的。美国呢,正因为经历了2008年巨大的调整,经济的发展才得以重新迈入快车道,落后的企业、产能得到出清,资本市场也迎来了长达十年的大牛市。在这一过程中科技股、技术创新更是扮演了至关重要的作用。

为了防止危机进一步蔓延,有统计称,短短48小时内世界各地央行已注资超过3200亿美元紧急“救火”。

2000年,美国互联网泡沫破裂导致美股大崩盘后美国经济陷入衰退,“911事件”后,美国经济衰退进一步加剧。2000年起,为了刺激经济,美联储在很短的时期内将联邦基金利率从6.5%下调至1%,住房抵押贷款利率也随之下调。30年的固定抵押贷款利率,从2000年的8.1%下降至5.8%。在低利率政策和零首付按揭贷款的刺激下美国房价出现快速上涨。

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次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系长期积累的系统性金融风险得以暴露。次贷危机引发的金融危机是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。起源于美国的这次次贷危机正波及全球,全球金融体系受到重大影响,危机冲击实体经济。中国也受到次贷危机的影响。

而次级贷款,就是在你不够首付贷款的审核条件下,房地产中介公司为你申请的贷款。所以这里就可以很明显的看出来,办理次级贷款的购房者,本来是不具备买房条件的,但是因为有了次级贷款,导致他们具有房地产的购买力了。

不敢破,又不得不破,咋办只能引导投资慢慢破,可是哪有房产这种不动脑,不用学历的赚快钱方式呢?大水过来本来想让大家进股市,投资实业,刺激消费,结果都被房产透支几十年的消费,不敢花。结果就是钱全进粮油食品,猪肉只是猪瘟并发而尤为明显!接下来水果,粮油……涨期可待!

美国房价泡沫破裂是一种基于长远发展眼光上的高层决策,也是为了对于落后企业进行的出清、调整,让市场为新时代的科技企业提供更多的发展机会和契机。

(3)利息上升和房价下跌是房地产破灭的导火索。2004年美联储开始收紧政策,连续17次分别加息25个基点,直至达到2006年6月的5.25%

同时,由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等,因此随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈,一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。

以美国第五大投资银行贝尔斯登公司为例,由于受次级抵押贷款市场危机拖累,该公司旗下两只基金近来倒闭,导致投资人总共损失逾15亿美元。此外,法国巴黎银行9日宣布,暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。这三只基金的市值已从7月27日的20.75亿欧元缩水至8月7日的15.93亿欧元。

房子终究是用来居住的,脱离了“居住属性”的房子如同空中楼阁一样缺乏支撑,再加上加息的影响,居民的贷款成本急剧攀升,地产商的资金链条日益紧张,最终促成了这样的结果。

实际上,房价上涨的因素主要在于土地的价格。当时,在在芝加哥,每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元,在纽约约为350,000美元,而在旧金山则接近700,000美元!旧金山的房价当然就高上去了。

房价不可能一直上涨,经济发展最终还是需要依赖科技进步和技术创新去维持的。

伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现,首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。今年初以来,众多次级抵押贷款公司遭受严重损失,甚至被迫申请破产保护,其中包括美国第二大次级抵押贷款机构———新世纪金融公司。

部分欧美投资基金遭重创

(1)房价上涨的有多疯狂,下跌的就会有多惨淡

发生在美国的次级债危机犹如风暴云团,不仅令道指持续跳水,欧洲三大股市指数、日经指数、恒生指数也纷纷出现了暴跌行情。

连续加息引爆“定时炸弹”

这也是我国央行为什么迟迟不开展加息的原因,尽管资本外流的形势不容乐观,因为一旦加息,对于地产业将形成难以预料的严重后果。

是由次贷危机完成的!

危机特征

大家都知道,任何商品在流通过程中,都受到供求关系的影响,房地产也是一样。当买房的人多了,房地产价格也是出现明显的大幅上涨,当年的美国也是一样。最后涨到一个临界点,价格太高之后,买的人少了,于是这个泡沫就破灭了。

但是房子的内在价值就摆在大家面前,钢筋水泥组成的房子,并不具备“黄金、白银”一样的潜在价值。寸土寸金的房价在风口过后迎来下跌也非常合理 。任何事物都摆脱不了其内在价值的束缚,即便是货币的等价物——黄金,也遭遇过大幅度的贬值,更别提是房子了。

美国房地产泡沫被刺破的历史教训是值得重视的,应该认识到:土地市场在行政干预下产生的价格扭曲,会从土地传导至房地产市场,并使房地产价格出现“欲抑还涨”的虚假繁荣,而购房者对于房价升高的预期使刚性需求的事实被掩盖了,房价下跌预期难以出现,价格惯性上涨就停不下来,危机就形成了。而且,金融机构为了分享房价上涨的利润,积极创造了“创新”金融工具,热心撮合购房者和卖房者取得交易。而当新型融资工具无法遮掩,工具无法再使用,“骗局”就忽悠不下去了,接下去就不然被刺破,而破裂的气泡,将炸损经济正常运行的轨道,引发金融甚至经济危机。

面对已经形成甚至有扩大趋势的美国次级抵押贷款市场风暴,美国、欧元区和日本的中央银行正积极行动,希望通过向货币市场提供巨额资金恢复投资者信心,保持金融市场稳定。欧洲中央银行8月9日宣布,向相关银行提供948亿欧元的资金。8月10日,欧洲中央银行再次宣布向欧元区银行系统注资610亿欧元,以缓解因美国次级抵押贷款危机造成的流动性不足问题,并稳定信贷市场。美联储下属的纽约联邦储备银行于9日向银行系统注入240亿美元资金。日本中央银行8月10日宣布,向日本货币市场注入1万亿日元的资金。

2008年之前美国各地的房价水平疯狂上涨,远远超出了普通居民的购买力水平,甚至不少州县,几年内房价翻了数倍之多,在日益疯狂的炒房氛围中,房价一路高歌猛进。

根据上述房价走势图所示,从1970年开始美国加州的房价就经历了大幅度的上涨,短短几年时间房价就实现了翻倍,在2008年达到了峰值,之后受到次贷危机的影响而最终下落,房价曾一度腰斩!

前两年我国房地产市场过热,“零首付购房、购房首付贷款、住房抵押贷款再购房、大量购置房产以房养房等等,都类似于美国的房地产次级贷”。因此我国政府采取了一系列的房地产市场降温措施,以防止类似于美国的次贷危机的发生。

金融工具过度创新、信用评级机构利益扭曲、货币政策监管放松是导致美国次贷危机的主要原因。美国政府采取的大幅注资、连续降息和直接干预等应对措施虽已取得一定的成效,但未从根本上解决问题。由此给我们带来的启示是:金融调控政策必须顺应经济态势,符合周期性波动规律;应在加强金融监管、健全风险防范机制的基础上推进金融产品及其体系创新;应抓住有利时机,鼓励海外资产并购,优化海外资产结构,分散海外资产风险。

那么,2008年金融危机之前,美国房地产市泡沫是怎么吹起来的呢?

市场分析人士指出,美国次级抵押贷款市场危机如果进一步升级,并扩大至更多金融领域,将会导致全球金融市场出现更加剧烈的动荡。而且,危机如果影响到美国经济增长的主要动力———个人消费开支,则会对美国乃至全球经济增长造成不利影响。

只要政府真的动动手,房价下跌容易的和玩一样。关键设及的产业和人口太多了,一旦跌了社会影响太大了,大到国家不敢跃雷池一步。所以发发文件控控价格,涨价涨一点点慢慢消化而以。

而当开放商有利润,管理部门有了权力和利益,买房者有预期利润,税收也增加,房产和房价,就成了互动推高而惯性运转的轮子,转快了就停不下来了。

十年前美国房价的泡沫破灭,是房价的快速上涨和人们的收入增加不相适应是有关的。

问:10年前,美国房价泡沫为何破灭?

2007年到08年的美国房价泡沫破裂,这个危机影响是相当大的。当时很多人既丢了工作,又丢了房子,整个家庭被洗劫一空。除了债务,不剩下任何一点东西。那那些破产的人只能去到马路上。所以这些人一直到今天还有很多睡在路边帐篷里,是睡在自家的汽车里。个人信用破产,在哪个国家在哪个社会里都不是一件轻松的事情。

再看看加利福尼亚州,20世纪70年代,开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规,禁止在开阔地上建房,为的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”,或者是保护“历史遗迹”,都是政策性的,是政治方面的措施,并且,这种对土地建房的限制,逐年扩大,加利福尼亚州的土地也越来越显得紧张了,土地资源成为稀缺品,这就推动了土地价格上涨,新建的和在建的各种房屋,越来越贵,成了“百万豪宅”。

任何泡沫的最终破灭都可以用价格太高了这个理由来解释。那么为什么当年美国的房价就太高了?

于是,美联储加息之后,市场上的流动资金出现减少,有一些原本炒房炒股的资金就回笼了,那么这就导致买房或者炒房的资金减少了,于是,叠加之前房地产也已经涨上天的背景,美国房地产就在10年前,表演了一次高空跳水。。

影响

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时,次级抵押贷款市场迅速发展,甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款,这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。

房地产市场在2007年突然就停滞下来了,交易量大大的萎缩,而断供的情况却不断的增加。因为很多购买房子的人,他是零首付的,而且在归还房子本金这一点上面,他可以有气球贷。什么叫气球贷?也就是只要你认账,你这个月还不出利息都不要紧,银行把那个利息放到本金里去,等借款人有了钱了再来还。结果就算是这样,借款人也没有钱,因为他没有工作了。

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