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又一开发商开始降价卖房,释放了什么信号

文章作者:房产 上传时间:2019-09-17

更令人意想不到的的是,在这危机关头已经有巨大房企打响了主动降价的第一枪:有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

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最近,关于房地产进入新周期的说法喧嚣尘上。事实上,在几个月前笔者就曾说过,房地产不管是否进入新时代,但是在悄然生变这是不争的事实。尤其是国家开足火力发展租赁市场,同时对于新式住房方式的探索更加体现了房地产调控已经不局限于传统的限购、限贷、限售等几板斧了,共有产权房、租购同权、租售并举等举措的相继落地实施就注定了房地产市场要迎来巨变,尤其对于平抑房价作用更不可低估。

其三,稳楼市是2019年的主基调。所谓稳,既要遏制过度上涨,又要防范大跌。

奇哥记得去年12月份和今年的2、3月份恒大也做出过相同的举动,当时就成为过行业热议的焦点,如今故技重施已经不是什么新鲜事了,释放的信号也再清楚不过:地产商缺钱这点奇哥已经说了无数次了,因此相比预售价格,现在地产商更关心的是资金流。有钱心里才能不慌这个道理大家都懂。只是因为降价是个技术活,且枪打出头鸟,所以很多地产商有这个欲望但没这个胆量,而恒大是行业龙头之一,当然有敢于做“出头鸟”的勇气和底气。

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无独有偶,相比于控制房价上涨,地方对于遏制房价下跌的动力更足。

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“红头文件”显示:针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题,对部分楼盘进行调查核实,并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

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房地产市场在经历了2017年一整年疾风暴雨式的“大动刀”之后,未来的走势可以说非常明确:楼市降温是大势所趋,房价下跌也会是民心所向。小编相信这种走向现在已经鲜有人会持有反对意见。尤其是在看到全国有二十几个热点城市(包括北上广深超大城市在内)都出现了不同程度的成交量和价格的回落之后,所有人对于调控“诚意”的怀疑也该彻底释怀了——为了让刚需购房者实现有房居住梦,国家这次真的是动真格的!

其一,凡是出现楼市降价未遂的地方,楼市必然遭遇了问题。每一份维稳的“红头文件”,都犹如一份反证。

据兽爷透露融创一年来销售同比增长76%的同时,推广费用翻了1.5倍,行政成本翻了2.8倍。从其字里行间,奇哥获得的信息是,楼市已经进入萧肃期,房子已经不好卖了,以融创为首的地产商现在加大推广费用其真正目的就是要在楼市更寒冷时期到来之前,加速甩卖手上的房子。

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奇哥不敢说该大V的预测会百分百应验,但是目前多方面的事实已经印证了行业正在面临大洗牌,且行业集中度越来越高,未来有一大批地产商会惨遭淘汰这是必然结果。

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同时,与一二线城市的高位盘整乃至复苏相比,三四线城市未来可能会面临更大的压力。

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在《棚改彻底入冬,三四线……》一文中,凯风君就已提及,棚改货币化,是这一轮三四线房价上行的主要原因所在。当棚改规模减半乃至棚改货币化消退,三四线的房价就很难维持。

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但理性还是告诉我们“房子如葱”只是一种比喻说法,并不会真的出现这种结果。对于炒房投资客们来说,楼市的每一次下跌都是他们的心在滴血,毕竟如今的楼市有太多高额负债、高杠杆炒房的人,他们仍然寄希望于楼市再涨,能够继续大赚。经过2017年一年的凶猛调控之后,炒房投资客们甚至有“惊弓之鸟”状,现在不管楼市有任何的风吹动,对他们来说都仿佛是灾难。就拿这次中央明确“房地产税一定会出台”消息释放出来说,笔者了解到很多炒房投资客都加快了抛售三四线房产的动作,据合肥、燕郊等地的中介透露这两地3月8日后都出现了小规模的降价卖房潮。

在房地产领域,一直都存在央地博弈。上级更在乎的房地产稳定的大局,在乎的是防范金融风险,而地方更在意的则是房地产投资拉动经济、卖地收入弥补财政,因而对涨价的包容度更高,而对降价的忍耐度更低。

再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

虽然笔者一直强调,在楼市调控持续不松的背景下,房地产市场趋于健康稳定是大势所趋,房价止涨或出现小幅度回调都是合理发展的结果,但是我们也不能以“霸州孔雀城5折促销”这种偶发性小概率事件就断定楼市将会出现暴跌,一泻千里,达到马云所说的“房子如葱”的结果,这是极其不负责任的言论。但笔者还是坚持认为,这是房地产回归良性发展的开始,未来不排除有一大批房企会因为各种原因主动降低房价销售;

这份文件的发布主体是“恩施市房地产协会”。有关负责人表示,该通知是协会内部的自律性要求,号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定,不能陡然地把房子价格降得太低:

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

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棚改削减,棚改货币化退潮,经济财政和人口的基本面都不够理想,市场何以稳住?

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当然,地方担心降价背后,还有一定的维稳考量。每一次降价,虽说是市场行为,但对于老业主来说,无异于晴天霹雳,降价维权总是层出不穷。

而最近这种危机感更是在整个地产市场蔓延:除调控持续收紧,热点城市显著降温导致的购房者持币冷静观望及炒房客悄然离场外,这种悲观已经殃及地产商们,最近两个月随着中央定调楼市调控要“坚决遏制房价上涨”之后,越来越多的地产商开始对楼市持悲观态度,释放了重磅信号

在限价和限网签的背景下,最有说服力的当属成交量。根据招商证券的统计,一二线城市无论新房还是二手房成交都相对稳定,三四线城市则出现持续下滑。

其次,一年多没在公开市场拿地的融创也不得不承认“地价已到高点,未来应会下降”。要知道一年多前针对万科提出的“白银时代”,孙宏斌还在大怼特怼眼下明明是大企业的“钻石时代”。如今公开唱衰地价,其实就等于告诉大家房价要下跌,毕竟地产商最大的建安成本就是土地,面粉贫贱,面包还能更贵吗?

房价不能大涨,也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制,才能保持平稳发展。

三四线城市或将迎来理性回调,尤其是棚改紧急收缩的地区,效果或更加明显,毕竟支撑房价上涨的最直接动力被按下了,房价很难坚挺不降。对于刚需买房来说,如果真的不急,其实真的没必要火急火燎地往里冲,高位给炒房投资客接盘。毕竟三四五六线更大的利空,房地产税还在后面呢,目前来看这个政策的推出或许比所有人预料的要提前到来。

文|凯风

奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

具体看恩施。恩施属于湖北,湖北2019年全省棚改计划为9万套,而去年则为14.2万套,相比下滑了-39.61%。

除此之外融创这家企业最明显的改变是:一年以来,融创艰苦奋斗,基本上没有买地,终于把杠杆从260%降到如今的198%。

原因在于,房价受到大环境影响,房地产协会固然可以通过红头文件,建立暂时的攻守同盟,但市场未必买账,价格维持得再高再稳,只要没人接盘,就没有任何意义。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

小阳春刚刚退场,“降价未遂”再度出世。

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所以,稳楼市之下,“一城一策”必然出现分化:楼市火热的城市必然要被调控之手按住,而楼市相对惨淡的城市则会迎来松绑乃至直接的行政干预。

某地产大V更是对中国房地产5年趋势进行了悲观预测:2020年房地产三足鼎立,房企从80000家,锐减到3000家,年淘汰7833家,50强房企淘汰率37.5%,强大、挣扎、退出,20强房企可能会出现死亡案例。

2018年下半年就已在多个二三四线城市轮番上演,但将降价情形说得如此清晰、将“不能陡然把房价降得太低”说得如此直言不讳的,并不多见。

但恒大选择在这个关键时节做出“非常规举动”,奇哥认为有三方面的原因:1,恒大负债高企,降低负债是当务之急。恒大总裁夏海钧此前就明确表示过,到2020年恒大负债将降到行业合理水平的70%,目前离这一目标相差甚远;2,房地产“金九银十”将至,恒大这一手降价促销牌,很明显有为传统营销旺季造势之意图;3,中央在一个月前刚刚说出要保证房价“不上涨”且企业要有政治站位,恒大此举完全是冲着落实中央指示的目的去的,许家印可谓是抓住了“加分”机会。

恩施的棚改规模,从2018年的8987套,锐减到2019年的2784套,大幅减少-69%,影响可见一斑。

综上所述,从地产商的一些举动和态度不难判断出,房地产即将进入调整期,未来房价暴涨是不可能再发生了,但刚需购房者期待的房价下跌或暴跌能否出现呢,下半年该不该急着买房呢?奇哥认为一二线城市或将继续保持稳定,或有小幅微调,但这里的房子依然是“抢手货”,刚需有资格但可能会缺资金,投资客有资金但没有资格;

楼市降价未遂,并非什么新鲜事。

其二,所谓的楼小阳春只是局部现象,大多数城市的楼市并没有想象的那么好。

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同理,楼市调控越是坚挺,越是加码不断,越说明楼市的稳定。苏州就是典型案例,前不久,苏州陆续上马限售、九年一学位、召开30家房企开会控房价。(参阅《这一次,楼市调控真的卷土重来了》)

这至少说明三个问题:

这背后,既有大环境的影响,也有棚改货币化全面退潮的影响。

今年以来,在货币宽松和政策局部松绑的刺激下,部分一二线城市市场有所复苏,苏州、南宁楼市则进入相对火热状态,但大多数二线城市仍在高位盘整,三四线城市则步入震荡下行渠道。

同样是“控房价”,苏州是控制房价上涨,而恩施寄望的是遏制房价下跌。相比而言,只要有决心,想要控制上涨并非难事,但想要遏制房价下跌,却非一个地方的能量所能及。

据澎湃新闻报道,近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。

早在去年,杭州有街道就成立了房地产维稳工作领导小组,目的就在于防范楼市调整时的各种风险。(参阅《一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?》)

更关键的是,房地产企业同样未必能守得住。降价销售,是为了回款需要,是为了清库存需要。不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担?

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