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楼市三个爆款消息,亦喜亦忧的居住权

文章作者:房产 上传时间:2019-09-15

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

土地使用到期怎么续期?

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所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期

8月27日,楼市突然传来三个大消息:

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

(1)续期申请的提出

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提出续期申请,这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

(2)续期申请的审批

一、央行“加息”

对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

土地使用者提出续期申请后,土地管理部门应在合理期限内,尽快作出答复,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,均应予以批准。

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

(3)续期的性质

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作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质,也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于,对于土地使用权的续期申请,出让人根据社会公共利益需要收回外,应予以批准,但对于土地使用权出让申请,出让人并无此等义务。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月,一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

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由此可以相信,随着居住权规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。居住权来了,未来已来!

国有土地使用权的使用年限是多久:

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

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按照土地用途不同使用期限也不相同。

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

姓名:刘桂明 工作单位:

最高年限按下列用途确定:

从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

居住用地七十年;

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

工业用地五十年;

央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

商业、旅游、娱乐用地四十年;

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

综合或者其他用地五十年。

央行“加息”(因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”,所以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消负面影响。

土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限,剩下的年限就是可以使用的年限,到期后可以申请续期。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

二、居住权“入法”

综合上面所说的,我国的土地都是有年限的,而且在年限到期之后是必须要进行重新续签,这样才能合法的再次使用土地,而且自己确实要续签的,必须要提前申请,这样才能更快的审批下来,所以,土地使用续签对于土地的拥有者是很重要的,合法的利用和规化土地也才能使我国的土地发展的更好。

8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

延伸阅读:

所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

土地使用权年限是多久?

据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”,不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

最新的土地出让年限是多久

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

土地租赁合同最长年限是多久

据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”(倒按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继承。

从甲把房子抵押给保险公司,获取生活费开始,到他去世为止,这套房子虽然抵押了,但居住权归甲本人,这个权利需要在法律层面明确。

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”,相当于按照6:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属乙的,政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

以后,如果你要“居住权”,那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

三、住宅的自动续期

据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

1、住宅用地到期之后,可以自动续期,但要不要交费,待解。

2、非住宅用地到期之后,是没有提及“自动续期”的,到时候怎么办,更加是一个悬疑。

现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的:

第一百四十九条 

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

可见,在现行“物权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。

为什么留下这个尾巴?我的猜测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期,还是建筑物整体被收回,都很难讲,要看有没有约定,或者将来法律如何规定。

这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因,住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然,供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的,住宅总是短缺的。

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